土地增值税征收法

  专家认为，短期内加强对地方土增税征管工作的监督，长期宜加快推进房地产税费综合改革，避免税收成为地方掌控楼市调控力度的砝码。

  地方土增税征缴弹性大对房企运营影响明显

  有学者分析称，土地增值税直接进入地方政府口袋，在“土地财政”驱动下，地方政府和房地产企业利益相关、关系密切，且随着房地产市场和调控形势的“阴晴不定”，两者关系时显“暧昧”。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，相比于巨额的土地出让金，地方政府往往对土地增值税“睁一只眼闭一只眼”。房价看涨、楼市形势好的时候，房企 为拿地或有求于地方政府；一旦中央楼市调控方向趋于严厉、形势不好，地方政府往往会主动找房企“捧场”，土地增值税的征缴工作也据此显现弹性。

  上海财经大学教授、中国税务学会理事胡怡建分析称，如果税务部门严格征收，土地增值税将对房地产企业带来很大影响。尤其是近年房价快速上涨，如果房价上涨30%，即使按照30%的低档差额税率征缴，也相当于9%的税率，远高于目前1%至3%的预征水平。

  北京忆通律师事务所主任李劲松针对万科地产2012年应交未交的58亿元土地增值税和清算准备金算了一笔利息账：按一年期银行存款3%的年利率计算，这 笔资金每月利息超过1400万元；考虑到房企大量从银行贷款保障现金流，按一年期银行贷款最低6%的年利率计算，应交未交的土地增值税仅利息，就能给万科 带来约3 .5亿元的年收益，占其净利润的2.8%。

  有学者分析认为，近年来国务院、国家税务总局及各省市陆续出台文件，要求加强清算监督、从严征管土地增值税，侧面印证了土地增值税对房企经营业绩、楼市走向的影响程度，但这些文件具体落实程度仍需跟进。

  地方“补贴”房企方式多样或影响楼市调控成效

  记者采访了解到，除了在土地增值税征管方面存有弹性，近年来不少地方为引进税源、保护投资者积极性，争相出台各种优惠政策，以税收返还、政府补助等方式支持房企，在一定程度上增强了房企楼市博弈的话语权，也影响到楼市调控政策在地方落实的成效。

  “从这几年各地曝光的案例看，地方不乏将房地产开发商土地增值税全盘免除、变着法子给开发商送钱的情况。”陈杰认为，持续过度依赖土地财政，使得地方难以保证中央楼市调控政策的切实贯彻。

  上海市有一房地产企业近期出资数千万元购置一工业地块，企业负责人近日告诉记者，企业所在的镇政府让他们“不要感到有压力”：土地款企业自己要掏，但镇里会通过税收返还、专项资金等途径加以弥补，至于土地增值税，则自然是“能免则免”。

  记者统计近20家房地产企业2012年年报发现，其中超过半数房企财务报告上明确标注了“政府补助”收入，总额超过10亿元。世茂房地产年报显示，企业 2012年度获得政府补助金达3.44亿元；soho中国年报显示，2012年获得政府财政补贴2.03亿元，年报称“财政补贴是地方政府根据相关规定对 于具有一定贡献企业给予的奖励”。

  “大概六成左右的房企可以拿到政府补助，一般都以税费返还的方式，此外就是地方政府招商引资的一些优 惠政策。”兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆说，地方政府补贴房地产企业早已不足为奇，大多数上市房企都能领到政府发来的“红包”，但目前面临最大的问 题是，这方面政府补贴没有统一标准，执行上随意性大、乱象丛生。

  受访者担心，一些地方以政府补贴的方式与房地产企业关系紧密，势必会对中央楼市调控构成消极影响，一定程度上也会影响地方推动经济转型的紧迫感与积极性。

  加强地方土增税监管推进房地产税费综合改革

  受访专家学者认为，土地增值税是针对财产转让所得征税，当初设计这一税种的目的是为了调节房地产企业过高的利润，从税种设计上说，土地增值税有其存在的意义，但在制度落实、土增税征收环节，在地方政府要不要征收、征收多少的问题上缺乏配套措施。

  中国社科院税收研究室主任张斌、北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏认为，如果保留土地增值税，短期内避免地方政府借土地增值税松动楼市调控根基，应在 深入调研的基础上，从税制设计上细化章程、明确细则，并下决心加大对地方土地增值税征管工作的核查力度，督促税务部门加强管理。

  从长期看，受访专家呼吁加快推进房地产税费综合改革。张斌建议，将土地增值税改革放到房地产税费综合改革的框架内，与土地出让金、房地产税等改革结合起来进行。

  胡怡建认为，从长远角度看，土地增值税并非可持续税种。他认为，从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下， 却有可能成为新增房价的一部分。原本是为调控企业投资投机，最后却增加了购房者的负担。从以往经历看，对此应有所警惕。

  “从实际工作经 验来看，二线三线城市很多房产开发企业建账的水平很差，根据他们的账本去征土地增值税不但征收难度大、成本高，也难以发 挥 出 土 地 增 值 税 原 本 应 有 的 效用。”王骏建议，从企业所得税入手对房地产企业的不合理利润进行限制，如提高税率。

  财政部财科所所长贾康表示，眼下房地产税收“多如牛毛”，契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、房屋销售所得税、二手房转让税等，为地方政府变通楼市调控提供了多个出口，可能成为谋取局部利益的砝码，亟待引起重视。